菲律賓馬尼拉買房
菲律賓房地產投資

2019年菲律賓馬尼拉買房如何選?贏在長趨勢 賺在短週期

2019菲律賓馬尼拉買房如何選?贏在長趨勢,賺在短週期

原創: 馬可先生 菲律賓房地產投資第一站 2019年2月10日

馬可先生說:
贏在長趨勢
賺在短週期

 

菲律賓馬尼拉買房如何選?2019年,將進入馬尼拉房產大多頭的第九年,這波行情從雷曼兄弟金融風暴走到今日,仍不見停歇,但要說現在還是菲律賓馬尼拉房產甜蜜期嗎?馬可不認同。

2017年中國投資人看上菲律賓後,首都馬尼拉房產瘋漲,累計17-18年這二年,房價狂漲50%。

但還是很多朋友對菲律賓房產一知半解,甚至,依然認為菲律賓投資風險很大,國人不會買在菲律賓。

馬可保守估計,單2018年,全菲房地產市場對中國投資人的銷售額,應在40-50億人民幣左右。

在這樣大多頭背景下,你說馬尼拉房產還有「價格」窪地嗎?馬可是認為沒有的。「價值」窪地才有。

菲律賓馬尼拉買房如何選?贏在長趨勢,賺在短週期

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來過馬尼拉的朋友,對BGC的發展深表驚艷,或許BGC比不上上海浦東,廣州天河,但國際化程度肯定在伯仲之間。

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在欣賞BGC光鮮外貌時,深究其華麗轉身背後的要素,便能抓住馬尼拉房產發展長趨勢。BGC之所以能成為馬尼拉房產奇跡,馬可認為有以下要素:

1.保護私有財產下,馬尼拉非常難取得有如BGC的大片空地
2.Ayala,Megaworld及眾多大型開發商齊力全力開發,大幅縮短開發時程
3.外商積極進入市場,傳統金融區馬卡蒂無法承載的外溢效應
4.馬尼拉長期貧富不均,階級明顯,區域好壞差異極大
5.ZF支持,積極引進國際資金進駐

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依循上述要素,可以簡單歸類,未來馬尼拉房產機會需具備以下投資立基:

1.新區開發,配套完整
2.知名開發商品牌,集團資源全力開發
3.位居大馬尼拉周邊
4.生活環境優質,本地富有家庭認同
5.與政府建設掛鈎,ZF民間齊力合作

菲律賓馬尼拉買房-綜合5大立基點,馬可精選以下八大新區,帶你抓住長趨勢。

Arca South-馬尼拉南方之星

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為了紓解馬尼拉日漸壅塞的人口密度,菲國政府與首席開發商Ayala Land聯手打造佔地74公頃的Arca South新區,期望成為馬尼拉南方的全方位發展中心,結合商業、娛樂、醫療、觀光及生活,五位一體新生活風格。

Arca South將於2020年完成第一期工程,屆時將有購物中心,客服中心大樓,五星飯店,高架橋及交通轉運中心。

而目前正在建設的馬尼拉機場地鐵(Manial Mega Subway)將於2025年全線通車,本區南方之星將是機場過來第二站,是馬尼拉新區中最熱門的投資標的。

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菲律賓買房投資來說,我推薦這區給成長型投資人,可持有較長時間,換取較大資產增值空間,由Ayala Land全力打造的品牌小區,品質有口皆碑,加上低住宅密度,全區40%面積為綠化公園,更是馬尼拉從未有的城市規劃。

南方之星
開發商:AYALA LAND 阿亞拉
地鐵站:大馬尼拉地鐵站
均房價:23-28萬菲幣/平米(約3-3.5萬人民幣/平米)

Vertis North-馬尼拉北方之星

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位於北馬尼拉大城奎松市,鄰Trinoma購物中心旁,有著相當完善的交通機能,現有捷運MRT-3,LRT-1 ,加上未來的MRT-7,馬尼拉機場地鐵,四線交匯,即將完全串聯南北馬尼拉的人流商機。

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當馬尼拉機場地鐵通車後(預計2025),奎松到馬尼拉機場的時間將僅需30分鐘,與現在動輒一小時以上的通勤時間相比,硬是大幅縮短一半。

除了交通,Vertis North規劃Ayala Mall,BPO大樓,住宅,公園及第二座Solaire博弈度假村,將成為北馬尼拉一級CBD中心。

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北方之星
開發商:AYALA LAND 阿亞拉
地鐵站: 大馬尼拉地鐵站,輕軌一號線,三號線,七號線
均房價:21-25萬菲幣/平米(約3-3.3萬人民幣/平米)

Parklinks-C5最受矚目阿亞拉新城

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佔地35公頃的阿亞拉新城Parklinks,去年首案開盤即打響市場對C5大道的重視。

Parklinks首案以阿亞拉最高端品牌Ayala Premier打頭陣,開盤價格25萬菲幣一平米,最少單位70平米,開盤日即大賣75%,可見開發商對Parklinks的信心及重視。

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Parklinks為阿亞拉與菲律賓航空老闆旗下開發商(ETON)合作項目,意圖打造馬尼拉綠覆率最高的優質生活圈,當然,新區也規劃大量寫字樓及商場,提供最完整配套。

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此新區有相當多投資人看好,可惜首案已高端品牌開出,加上可售戶數稀少,不少投資人鎩羽而歸。

好消息是,開發商阿亞拉在2019年將在Parklinks推出ALVEO及AVIDA品牌的優質項目,價格及單位面積將更適合海外投資人,可長期關注此區發展。

PARKLINKS
開發商:AYALA LAND 阿亞拉
地鐵站:無
均房價:預估20-22萬菲幣/平米(約3萬人民幣/平米)

Ortigas East-都市更新 機能成型

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Ortigas & co.是菲律賓老字號開發商(以下簡稱O開發商),項目多集中在Ortigas及青山(GREENHILLS)地區,是該區最大地主。

O開發商計劃都市更新C5大道上,原址為TIENDESITAS商場及SILVER CITY寫字樓的小區,並正式命名為Ortigas East。

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馬可認為此區的利好是,其跟一般新城項目不同,Ortigas East原址已有完整的生活機能,寫字樓早已進駐,商場,SM超市已開業多年,而目前O開發商計劃的是都市更新。

換言之,當新住宅大樓交付後,生活機能早已到位,不需擔心是否開發商夠力?是否有能力將廠商,名店,外資引進該區?

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Ortigas East佔地10公頃,將分三階段都市更新,預計到2043年將全面完成,可預期O開發商將不斷注資到此區,提供源源不斷的資金活水及投資題材。

Ortigas East
開發商:Ortigas & co.
地鐵站:無
均房價:預估20-21萬菲幣/平米(約2.8萬人民幣/平米)

Capital Commons-地鐵受惠 2018房價落後補漲

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大馬尼拉地鐵Ortigas South站緊鄰Capital Commons新區,由Ortigas & co.打造。此區佔地10公頃,規劃5棟住宅,4棟寫字樓,一座商場及一座大型超市,目前生活機能已成型。

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Ortigas South站是距離Ortigas CBD最近的地鐵站,額外受到投資人關注,加上Ortigas過去房價一直低於Makati,BGC,Pasay等熱門區域,在2018年初,掀起一波投資潮,目前Capital Commons房價已站上20萬菲幣/平米大關,漲幅不輸上述三大熱門區。

Capital Commons
開發商:Ortigas & co.
地鐵站:大馬尼拉地鐵站
均房價:22-25萬菲幣/平米(約3-3.3萬人民幣/平米)

Arcovia City

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在C5大道延線,另一個值得關注的新城是Megaworld開發的Arcovia City,佔地12公頃。

身為菲律賓最大寫字樓開發商,Megaworld主導的新區向來不愁沒有公司進駐。以Uptown BGC及Mckiney hill為例,原本在市場不看好的情況下,硬是降低進駐成本,吸引大量外商進駐,先帶來工作人口,創造住宅需求,生活機能隨後帶出來,現在看起來也是搞得有聲有色。

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Arcovia City將依循先例,目前商場,超市已即將邁入運營,寫字樓正在興建,開盤的第一棟住宅已獲得好評。雖然Arcovia City地塊不大,但依據過去經驗,其要發展成自給自足的小區,潛力仍可期待。

Arcovia City
開發商:Megaworld
地鐵站:
均房價:17-18萬菲幣/平米(約2.2萬人民幣/平米)

Entertainment City-馬尼拉灣娛樂城

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馬尼拉灣娛樂城,又稱博弈特區,是近兩年最受青睞的馬尼拉買房熱點之一。此區近馬尼拉國際機場,有Mall of Asia亞洲最大購物中心、多功能展演中心、客服中心商業園區,以及4座國際級博弈度假村加持,種種利多推升馬尼拉灣區搖身成為菲律賓買房最瘋狂的市場。

2017-2018年因受到全球華人投資追捧,房價二年飆升近一倍,搖身變為最佳炒房區域。此區建案供給量大,目前全區僅開發約40%。客觀評估未來增值潛力大,但風險承擔也高,建案地點、規劃及位置將影響後續出租及轉售的市場接受度。

過去此區偏好規劃25平米(約7坪)的小戶型,現因全球華人不斷進場,為迎合高端市場需求,規劃坪數不斷放大,投資門檻已越來越高。

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如想投資此區,馬可較建議靠近OKADA, SOLAIRE, CITY OF DREAMS等賭場附近的高端項目(當地福建華人喜歡稱這區叫城內,可見地段認同度較高)。

雖然此區單位面積較大,但對比Mall of Asia亞洲商場區塊,「城內」更有想象空間跟投資題材。

目前此區房價約32-35萬菲幣/平米(約4.2-4.6萬人民幣/平米)。

以上是馬可針對2019年馬尼拉預售屋投資怎麼選?分享的簡單心得,覺得有用歡迎大家轉發分享!!

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馬可團隊「YKL菲律賓租房網」長期精耕馬尼拉租房,目前手上客戶大量需求以下大樓住宅單位:GREENBELT HAMILTON / LERATO / KROMA / PASEO HEIGHTS,如您手上有單位,我們有租客,如你想買房馬上收租,我們有房源+租客,有全款預算的朋友,立即跟我們聯絡。

 

 

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菲律賓房地產投資-李馬可
本文作者:Marco Lee 李馬可 /菲律賓房產投資

 

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

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