菲律賓買房投資
菲律賓房地產投資

2018更新版-菲律賓買房投資選哪裡

馬可先生說:
「在公共交通嚴重不足的大馬尼拉,買房可不要看『第幾環?』

馬尼拉發展軌跡跟美國大城市相近,好區與好區的價格差異不大!」

2018上海平均租金價格

2018菲律賓買房投資選哪裡

 

「大馬尼拉面積620平方公里,人口2,300萬。上海6,340平方公里,人口2,400萬。居住密度高於上海10倍的馬尼拉,精華區租金行情與靜安,黃浦,徐匯區不相上下,但房價僅五分之一,等於租金回報是上海五倍。」

菲律賓買房投資 -在馬尼拉買套40平米的房怎麼選?

來自上海的小麥因親戚推薦來到菲律賓馬尼拉看房,聽親戚說馬尼拉房產未來持續看好,現在進場還不算晚,決定積極的找專業顧問咨詢。那天他到我辦公室,表示雖然每年都會到馬尼拉跟家人聚會,但對於菲律賓買房投資其實沒有概念,想買間40平米的單身公寓卻不知道從何處下手?

我從增值性、保值性、風險性、租金行情,以及投資門檻,提供小麥在馬尼拉買房的投資建議與分析。

 

菲律賓買房投資 你是哪類投資人?

一、穩健派,『看得到才買的安心』選這三區

菲律賓馬尼拉馬卡蒂買房
菲律賓馬尼拉馬卡蒂

馬卡蒂(MAKATI):菲律賓金融中心,亞洲曼哈頓

享有「亞洲曼哈頓」國際美名的馬尼拉Makati是菲律賓金融重鎮,為全球摩天大樓密度最高的城市之一,全區有62,000家企業總部,沿著Ayala Ave.金融大道發展,簡單說,地點越靠近Ayala金融大道,房地產價格就越高。

跟全世界首都精華區一樣,Makati可建素地非常稀少,城市發展成熟便利,居住治安良好,日間人流高達470萬人,房地產市場擁有強勁支撐買盤。

對於穩健派投資人,追求高保值,低風險,馬卡蒂是非常適合的菲律賓買房選擇,此區因跨國企業林立,是高階外派人員居住首選,租金行情來到1000-1100菲幣/平米(約125人民幣/平米),與上海徐匯,黃浦,靜安區租金行情差不多,但目前Makati精華區房價約20-25萬菲幣/平米(約2.5-3萬人民幣/平米),僅上海五分之一價,相對來說,租金報酬率是上海5倍多。

增值:✭✭✭
保值:✭✭✭✭✭
風險:✭✭
租金:1,000-1,100菲幣/平米(約125人民幣/平米)
房價:20-25萬菲幣/平米(約2.5-3萬人民幣/平米)
門檻:買套40平米公寓需100萬人民幣起

菲律賓BGC買房投資3
菲律賓BGC

全球城(BGC):馬尼拉新富特區,外派主管最愛

馬尼拉BGC重划區佔地300公頃,由菲律賓領導品牌開發商Ayala Land從2003年開發至今,全區管道地下化,市容街景全新規劃,連馬尼拉到處流竄的吉普尼車(Jeepney)都禁止進入,堪稱馬尼拉房產奇跡。

菲律賓證交所於2018年在BGC設立第三辦公室,新加坡大使館、多家國際企業總部都選擇坐落於此,可建BGC之商業地位。

BGC規劃國際學校文教區,目前有九所國際學校可選,加上全菲最好的聖路克醫院,此區每年吸引大量菲國富豪及海外退休人士定居於此。

BGC租金行情與馬卡蒂差不多,房價在2017年大幅上漲,目前約20~25萬菲幣/平米(約2.5-3萬人民幣/平米)。因BGC有許多小區,樓盤品質落差大,對於穩健型投資人來說,慎選BGC正核心地段(如:High Street South Block)加上優質開發商品牌,才能確保低風險,高保值的投資報酬。

增值:✭✭✭
保值:✭✭✭✭✭
風險:✭✭
租金:900-1,000菲幣/平米(約115人民幣/平米)
房價:20-25萬菲幣/平米(約2.5-3萬人民幣/平米)
門檻:買套40平米公寓需100萬人民幣起

菲律賓ortigas投資
菲律賓ortigas

3.歐提加斯(Ortigas):成熟金融中心,亞洲開發銀行 快樂蜂總部所在地

Ortigas佔地面積100公頃,是馬尼拉三大CBD之一,早年亞洲開發銀行ADB選址即選在Ortigas。

菲律賓許多知名集團總部及政府機關亦將設立於此,例如快樂蜂Jollibee,生力集團等以及菲律賓證券交易所第二辦公室。

除了商業配套,購物商場也是本區極大的亮點。SM旗下『平均客戶消費力』最高的SM Megamall,就在Ortigas Center核心地段。附近還有高端的香格里拉商場,Ayala Mall商場,新加坡投資的The Podium商場等六大購物中心。

在商業中心及最高消費群加持下,Ortigas的住宅空置率一直低於10%,是相當穩定成熟表現。房價目前還在16-17萬菲幣/平米可以買到,算是相對實惠的投資熱區。尤其在馬尼拉機場地鐵開通後,從本區到機場僅需20分鐘,加速與國際接軌的方便性。

增值:✭✭✭
保值:✭✭✭✭✭
風險:✭✭
租金:800-900菲幣/平米(約115人民幣/平米)
房價:16-18萬菲幣/平米(約2-2.3萬人民幣/平米)
門檻:買套40平米公寓需80萬人民幣起

二、注重成長價值,看好菲律賓基礎建設,選這二區

菲律賓arca south南方之星
菲律賓arca south南方之星

Arca South:馬尼拉南方之星

為了紓解馬尼拉日漸壅塞的人口密度,菲國政府與首席開發商Ayala Land聯手打造佔地74公頃的Arca South新區,期望成為馬尼拉南方的全方位發展中心,結合商業、娛樂、醫療、觀光及生活,五位一體新生活風格。

Arca South將於2020年完成第一期工程,屆時將有購物中心,客服中心大樓,五星飯店,高架橋及交通轉運中心。而目前正在建設的馬尼拉機場地鐵(Manial Mega Subway)將於2025年全線通車,本區南方之星將是機場過來第二站,是馬尼拉新區中最熱門的投資標的。
以菲律賓買房投資來說,我推薦這區給成長型投資人,可持有較長時間,換取較大資產增值空間,由Ayala Land全力打造的品牌小區,品質有口皆碑,加上低住宅密度,全區40%面積為綠化公園,更是馬尼拉從未有的城市規劃。

目前這區的預售價約19萬菲幣起/平米(約2.4幣人民幣/平米),以Arca South仿照BGC的規劃方式,未來房價漲幅絕對值得期待。

南方之星
增值:✭✭✭✭✭
保值:✭✭✭
風險:✭✭
租金:900-1,000菲幣/平米(約115人民幣/平米)
房價:19-23萬菲幣/平米(約2.5-3萬人民幣/平米)
門檻:買套40平米公寓需95萬人民幣起

菲律賓vertis north北方之星
菲律賓vertis north北方之星

Vertis North-馬尼拉北方之星

位於北馬尼拉大城奎松市,鄰Trinoma購物中心旁,有著相當完善的交通機能,現有捷運MRT-3,LRT-1 ,加上未來的MRT-7,馬尼拉機場地鐵,即將完全串聯南北馬尼拉的人流商機。

當馬尼拉機場地鐵通車後(預計2025),奎松到馬尼拉機場的時間將僅需30分鐘,與現在動輒一小時以上的通勤時間相比,硬是大幅縮短一半。除了交通,Vertis North規劃Ayala Mall,BPO大樓,住宅,公園及第二座Solaire博弈度假村,將成為北馬尼拉一級CBD中心。目前價格約17萬菲幣/平米(約2.2萬人民幣/坪)。

增值:✭✭✭✭
保值:✭✭✭
風險:✭✭✭
租金:700-900菲幣/平米(約90人民幣/平米)
房價:17-19萬菲幣/平米(約2.2-2.3萬人民幣/平米)
門檻:買套40平米公寓需80萬人民幣起

三、積極炒房族,看馬尼拉灣就對了!

菲律賓博弈特區 馬尼拉灣
菲律賓博弈特區 馬尼拉灣

Manila Bay City-馬尼拉灣娛樂城,博弈觀光拼錢景

馬尼拉灣娛樂城,又稱博弈特區,是近兩年最受青睞的馬尼拉買房熱點之一。

此區近馬尼拉國際機場,有Mall of Asia亞洲最大購物中心、多功能展演中心、客服中心商業園區,以及4座國際級博弈度假村加持,種種利多推升馬尼拉灣區搖身成為菲律賓買房最瘋狂的市場。

2017年因受到全球華人投資追捧,房價一年飆升30%,搖身變為最佳炒房區域。此區建案供給量大,目前全區僅開發約30-40%。客觀評估未來增值潛力大,但風險承擔也高,建案地點、規劃及位置將影響後續出租及轉售的市場接受度。

過去此區偏好規劃25平米(約7坪)的小套房,現因全球華人不斷進場,為迎合高端市場需求,規劃坪數不斷放大,投資門檻已越來越高。目前房價約28-33萬菲幣/平米(約3.5-4萬人民幣/平米)。

增值:✭✭✭
保值:✭✭✭
風險:✭✭✭✭
租金:1,200-1,500菲幣/平米
房價:28-33萬菲幣/平米
門檻:買套40平米公寓需140萬人民幣起

最後,我提醒小麥,在菲律賓買房投資,除了地段要慎選,建商品牌也是很重要的投資要素,尤其二手市場,好樓盤帶你上天堂,爛樓盤只能(自己)住套房。選擇適合的地段、建商以及專業顧問,是在菲律賓投資獲利缺一不可的三要素。

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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