馬尼拉買房
菲律賓房地產投資

馬尼拉買房-國際級商業區「3+3」成型

馬尼拉買房-國際級商業區「3+3」成型

原創: 馬可先生 菲律賓房地產投資第一站 2019年7月19日

 

馬可先生說
房產投資看「地段」
到馬尼拉買房
買在「商業區內」
而不是「近」商業區

馬尼拉三大傳統商業區(MAKATI CBD,BGC,ORTIGAS CENTER),顛覆初訪馬尼拉的海外投資人想象。大家都知道,房產投資看「地段」,來馬尼拉買房投資,請買在「商業區內」,而不是「近」商業區,因為馬尼拉好壞區差異大,一條街就是天堂地獄之差。

馬尼拉買房-3大傳統商業區介紹

MAKATI CBD-國家級金融重鎮

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Makati CBD(又稱馬卡蒂商業中心),為國家級金融重鎮,跨國企業設立總部首選,也是菲國最具活力的娛樂文化中心。馬卡蒂設籍居民共582,602人,全世界人口密集度第41名,白天人流高達300萬人,每日有大量的外地人到馬卡蒂工作,消費及洽商。

馬卡蒂CBD佔地300公頃,貴為菲律賓金融中心,菲國最高寫字樓PBCOM Tower(259米)及菲律賓證交所均位於此。區內設有:60,000 家零售店,2,000 家企業總部,1,159家BPO公司,472 家銀行,87 間大使館,50 棟摩天大樓,48 間購物中心及7 間五星飯店,百行欣欣向榮,造就馬卡蒂為菲律賓最賺錢城市。

2017年統計馬卡蒂市GDP為1965億,,人均所得高達US$33,000,為菲國全國人均十倍(菲國人均所得為3,100美元),消費力名列前茅。

BGC全球城-馬尼拉新富特區

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BGC(全名Bonifacio Global City),又稱全球城,絕對是馬尼拉近十年的城市發展奇跡。2004年規劃,2008年完成High Street,2013資金大舉進場,不過十年的時間,打造馬尼拉最宜居環境。整齊乾淨的街道,寬敞的馬路,電線電纜地下化,商業高樓林立以及國際學校聚集,BGC成為近年海外工作者首選的居住小區。

BGC佔地300公頃,由菲律賓領導品牌開發商Ayala Land從2003年開發至今,菲律賓證交所於2018年在BGC設立最新辦公室,新加坡大使館、多家國際企業總部都選擇坐落於此,可建BGC之商業地位。

BGC規劃國際學校文教區,目前有九所國際學校可選,加上全菲最好的聖路克醫院,此區每年吸引大量菲國富豪及海外退休人士定居於此。

ORTIGAS CENTER-本地精英聚集之地

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馬尼拉的三大核心CBD之一,Ortigas匯聚了大量的菲律賓精英富豪,佔地約250公頃,雖然面積不大,但這裡跨國公司和五星級酒店林立。亞洲開發銀行總部、香格里拉酒店,快樂蜂Jollibee、匯豐銀行,BDO銀行總部、菲律賓證券交易所、生力啤酒集團San Miguel Corporation的總部等等,當然,Ortigas也聚集了大量的BPO公司。

在Ortigas,除了企業聚集,還有不少學校,醫療機構,如國際醫療城:The Medical City(TMC),購物中心,如:Robinsons Galleria,亞洲第三大購物中心:SM Megamall,香格里拉mall等。

雨果名言:

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什麼是歷史?
是過去傳到未來的回聲
是未來對過去的反射
簡單說:「歷史總是一再重演,不斷得到印證!」

從馬尼拉三大傳統商業區歷史發展軌跡得知,「大面積全新開發+完整住商配套+開發商集團資源投入」三大要素是此地房產投資制勝方程式。

從歷史看未來,馬可精選三大未來主要商業區,「傳統+未來」形成馬尼拉六大商業區態勢,指日可待。

馬尼拉買房

(藍色:傳統商業區 / 紅色:未來商業區)

馬尼拉買房-馬尼拉3大未來商業區

Arca South-馬尼拉南方之星

馬尼拉買房 南方之星

為了紓解馬尼拉日漸壅塞的人口密度,菲國政府與首席開發商Ayala Land聯手打造佔地74公頃的Arca South新區,期望成為馬尼拉南方的全方位發展中心,結合商業、娛樂、醫療、觀光及生活,五位一體新生活風格。

Arca South將於2022年完成第一期工程,屆時將有購物中心,客服中心大樓,五星飯店,高架橋及交通轉運中心。

而目前正在建設的馬尼拉機場地鐵(Manial Mega Subway)將於2025年全線通車,本區南方之星將是機場過來第二站,是馬尼拉新區中最熱門的投資標的。

區域房價:23-30萬菲幣/平米起

Vertis North-馬尼拉北方之星

 

位於北馬尼拉大城奎松市,鄰Trinoma購物中心旁,有著相當完善的交通機能,現有捷運MRT-3,LRT-1 ,加上未來的MRT-7,馬尼拉機場地鐵,四線交匯,即將完全串聯南北馬尼拉的人流商機。

當馬尼拉機場地鐵通車後(預計2025),奎松到馬尼拉機場的時間將僅需30分鐘,與現在動輒一小時以上的通勤時間相比,硬是大幅縮短一半。除了交通,Vertis North規劃Ayala Mall,BPO大樓,住宅,公園及第二座Solaire博弈度假村,將成為北馬尼拉一級CBD中心。

區域房價:23-30萬菲幣/平米起

Ortigas Plus: Parklinks+Bridgetowne

馬尼拉買房投資

當ORTIGAS CENTER發展飽和,眾多開發商看上距離ORTIGAS CENTER東邊約2.5公里處的C5大道,正在此處大興土木,而Parklinks和Bridgetowne 共生開發約70公頃的新區最為亮眼,市場也將這新區稱為ORTIGAS PLUS。

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佔地35公頃的Ayala新城Parklinks,去年首案開盤即以最高端品牌Ayala Premier打頭陣,開盤價格25萬菲幣一平米,最少單位70平米,開盤日即大賣75%,可見開發商對Parklinks的信心及重視,打響C5大道在市場當知名度。

Parklinks為Ayala與菲律賓航空老闆旗下開發商(ETON)合作項目,意圖打造馬尼拉綠覆率最高的優質生活圈,當然,新區也規劃大量寫字樓及商場,提供最完整配套

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Ayala Land是菲律賓知名開發商,擅長打造大型新區,例如以前的馬卡蒂 BGC。但,一家開發商要從無到有打造大片空地亦曠日費時,緊連Ayala Land旁邊的Bridgetowne提出新區共生開發,道路相通,機能共享,Ayala Land隨即點頭答應。

一塊約70公頃共生新區,Parklinks + Bridgetowne,四大開發商 Ayala Land, Eton Properties, Robinsons Land 和 香港置地自此集結。

馬尼拉買房投資

Bridgetowne分為東西區,佔地35萬平方米。目前Robinsons已動工Bridgetowne西區的大型購物中心,四棟寫字樓(三棟已啓用)以及一棟5星級酒店。Bridgetowne東區,區內配套完整,住宅,商場,寫字樓,公園及高端醫院一應俱全。

區域房價:17萬菲幣/平米起

 

總結

投資馬尼拉房產,有全款預算的買3 大傳統商業區,想槓桿賺增值的,買3 大未來商業區。

 

延伸閱讀:

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第一次買菲律賓馬尼拉「捷運宅」就上手(中篇)

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菲律賓房地產投資-李馬可
菲律賓房產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

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原創: 馬可先生 菲律賓房地產投資第一站 2019年7月19日

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