馬尼拉租金
菲律賓房地產投資

菲律賓馬尼拉租金為什麼高的不要不要的?

馬可先生說:

租售比就是『租金收入』除上「買進成本」的比例。而租金收入取決於租給誰?如何租?

買進成本最重要的是時機。

菲律賓馬尼拉租金

菲律賓馬尼拉租金為什麼高的不要不要的?

馬尼拉的租金為什麼這麼高?

聽說租售比可以8-10%。

顧名思義,租售比就是『租金收入』除上『買進成本』的比例。

而租金收入取決於租給誰?如何租?

 

買進成本最重要的是時機。

先舉一個極端的栗子,馬可先生有客戶在2012年買進馬尼拉灣小戶型的單位,當時售價220灣菲幣,現在租金每月30,000菲幣,覈算一年毛租售比約16%,這是什麼變態的數字?!

回到一開始說的,租售比就是『租金收入』除上「買進成本」的比例。好的買進時機過了就過了,要再跌回2012年的房價水平已不太可能,馬可先生想把重點放在『租金收入』上。

一、 馬尼拉租金-中國公司撐起的高租金

什麼叫做「租金收入取決於租給誰?如何租?」

換句話說,就是你的租客是誰?有多少人住在你的房子裡面?

以馬可先生自己的物業代管公司來看,馬尼拉的租客簡單分二大派,中國公司員工及非中國公司員工。

如果說大量的中國海外工作者撐起馬尼拉高租金市場,應該沒人有異議。最近朋友圈瘋傳的新聞(30萬中國員工入住馬尼拉,房租暴漲50%)說明市場現況。但馬可先生想說的更深入一些,為什麼或憑什麼中國公司能撐起這麼高的租金?

目前在馬尼拉灣的租屋市場,可以用走火入魔來形容。一間26-28平米的小戶型單位,中國公司可以安排6位員工入住,租金每月40000-45000菲幣,平均一人分攤7000菲幣不等。

請客官們想像一下,這樣的小戶型在遭受6位大人無情的使用後,會變成什麼樣子?(當然,馬可先生知道很多人不在意,反正租售比夠高就好了,自己沒有要住。)

菲律賓馬尼拉租金

二、馬尼拉租金-收租 也要考慮房子折舊

除了馬尼拉灣,其他金融區普偏也有這些現象,但沒有馬尼拉灣區如此誇張。舉一個栗子,近期馬可先生在Makati的44平米一房交付,一間中國公司出價55,000菲幣要住6名員工,另一間中國公司出價44,000菲幣住3名,另一對非洲夫妻出價42,000菲幣,最後選擇了第二間中國公司,44,000菲幣成交。

從上面兩個案例看來,如果屋主接受較多名租客,租售比相對較高,但也必須考慮到使用折舊率的問題,日後如需要大量修繕,可能得不償失。

三、 馬尼拉租金-多元化的出租市場

在高度國際化的馬尼拉金融區,其他國籍的海外員工也能負擔高租金,而且是正常使用你的房子,例如新加坡,日本,其他歐美人士,尤其像BGC多為外派主管家庭使用,租金由公司負責,高租售比不是難事。

分享以上資訊,不是在區分租客好壞,而是提醒所有投資人,在片面得知馬尼拉房產高租售比的同時,也要探究其原因,而不是一昧往同一個地方去。

 

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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