菲律賓物業投資分析
菲律賓房地產投資

菲律賓物業投資分析-Cirrus 5大必買理由

菲律賓物業投資分析-5大必買理由

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菲律賓房地產投資優勢-9大分析與5大必勝要素(上篇)

馬可先生說:
菲律賓物業投資五大必勝要素
地段 品牌 規劃 價格 時機

2019年,將進入馬尼拉房產大多頭第九年,這波行情從2008年雷曼兄弟金融風暴後走到今日,仍不見停歇。

2017年中國投資人看上菲律賓後,首都馬尼拉房產瘋漲,累計17-18年這二年,房價狂漲50%。但還是很多朋友對菲律賓物業投資一知半解,甚至,依然認為菲律賓物業投資風險很大,中國人不會買在菲律賓。(看完上述9大優勢,是否已改觀不少?!)

來過馬尼拉的朋友,對商業區BGC的發展深表驚艷。或許馬尼拉BGC比不上上海浦東,廣州天河,但國際化程度肯定在伯仲之間。

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在欣賞BGC光鮮外貌時,深究其華麗轉身背後的要素,便能抓住馬尼拉房產的發展趨勢。

BGC之所以能成為菲律賓馬尼拉物業奇跡,有以下要素:

1.保護私有財產下,馬尼拉非常難取得大片空地
2.Ayala及眾多大型開發商齊力全力開發,大幅縮短開發時程
3.外商積極進入市場,傳統金融區無法承載的外溢效應
4.馬尼拉長期貧富不均,階級明顯,區域好壞差異極大
5.ZF支持,積極引進國際資金進駐

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菲律賓物業投資分析- 看現在

菲律賓馬尼拉幾個物業投資市場亮眼的成熟商業區均依循上述發展,舉例:

馬卡蒂-成熟商業區,Ayala Land主導開發

BGC-全新商業區,Ayala Land主導開發

歐提加斯-成熟商業區,Ortigas & co 和 Robinsosn Land開發

馬尼拉灣區-全新娛樂及商業區,SMDC 和 ASEANA開發

菲律賓物業投資分析-看未來

依循上述要素,未來馬尼拉物業要充滿機會,需具備以下投資立基:
1.新區開發,配套完整
2.知名開發商品牌,集團資源全力開發
3.位居大馬尼拉周邊,離傳統商業區不遠
4.生活環境優質,本地富有家庭認同
5.與基礎建設掛鈎,ZF民間齊力合作

 

菲律賓物業投資分析-項目優勢-地段

由於大馬尼拉地形關係,西邊有海,東邊有湖,南北縱向發展是大馬尼拉的開發趨勢,在這樣的條件下,位居大馬尼拉中部的歐提加斯顯得格外重要,南接馬卡蒂,BGC,機場,北接大馬尼拉第一大城奎松。

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歐提加斯傳統商業區ORTIGAS CENTER發展已相當飽和,在二大開發商Ortigas & co 和 Robinsosn Land,長年開發下,區內可建土地相當稀少。面對如此現況,眾多開發商看上距離ORTIGAS CENTER東邊約2.5公里處的C5大道,正在此處大興土木,市場也將這新區稱為ORTIGAS PLUS。

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C5大道交通機能極為重要,與馬尼拉主道EDSA平行,北通奎松,南抵機場,貫穿整個大馬尼拉。八大開發商前僕後繼在C5沿線插旗。

Arcovia City- Megaworld

Ortigas East- Ortigas & co

The Grove- Rockwell land

Parklinks- Ayala Land 和 Eton Properties

Bridgetowne- Robinsons Land 和 香港置地(項目位置)

未開盤項目-SMDC

在上列地塊中,以Parklinks和Bridgetowne 共生開發約70公頃的新區最為亮眼,也是本項目CIRRUS所在位置。

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Ayala Land是菲律賓知名開發商,擅長打造大型新區,例如以前的馬卡蒂 BGC。但,一家開發商要從無到有打造大片空地亦曠日費時,緊連Ayala Land旁邊的Bridgetowne提出新區共生開發,道路相通,機能共享,Ayala Land隨即點頭答應。

一塊約70公頃共生新區,Parklinks + Bridgetowne,四大開發商 Ayala Land, Eton Properties, Robinsons Land 和 香港置地自此集結。

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本項目CIRRUS位在的Bridgetowne分為東西區,佔地35萬平方米。 目前Robinsons已動工Bridgetowne西區的大型購物中心,四棟寫字樓(三棟已啓用)以及一棟5星級酒店。

本項目Cirrus位在Bridgetowne東區,區內配套完整,住宅,商場,寫字樓,公園及高端醫院一應俱全。而項目Cirrus為東區首發住宅項目,後市漲勢可期。

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菲律賓物業投資分析-項目優勢-品牌

看完地段的稀缺性,接著瞭解開發商品牌。在菲律賓馬尼拉投資物業,開發商品牌價值極其重要,在渴望提升生活品質的菲人心中,品牌價值無價。

Robinsons Land為菲律賓前5大上市開發商,母公司為JG Summit Holdings,集團老闆為華裔吳奕輝,也是菲律賓第二富豪。旗下100%控股的子公司包含:Robinsons Bank、Robinsons Mall(菲國第二大連鎖購物中心)、宿務太平洋航空、Holliday Inn連鎖酒店,UR食品等等。

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香港置地為是怡和集團成員之一,在亞洲具領導地位,主要業務是地產投資、管理及發展,在倫敦證券交易所上市,最知名的項目即是香港中環的 LANDMARK ATRIUM, LANDMARK ALEXANDRA, LANDMARK CHATER and LANDMARK PRINCE’S。

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香港置地佈局菲律賓物業多年,最知名的項目位在馬卡蒂商業區的Park Central Tower以及宿務的Mandani Bay,均為當地地標項目。

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Robinsons和香港置地宣佈共同開發Bridgetowne時提到,此次合作開發,將當地集團資源和國際設計融為一體,希望把這裡打造成為亞洲的新地標,通過精心規劃的大型商業體,改變馬尼拉地貌,提升地區附加值。

菲律賓物業投資分析-項目優勢-價格

如上述,整個C5大道沿線有五個項目,本項目價格最具優勢,距離本項目最近的Parklinks價格直逼280k菲幣/平米。將近60%的價差,就是未來最大的投資獲利空間。

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為什麼本項目可提供如此優惠價格? 主因:

1.土地成本取得價格較低。
2.為住宅首案,希望一炮而紅。
3.Bridgetowne全區規劃以商業為主,開發商期望投資人買下住宅,並租給長期在此區的工作人口。

 

菲律賓物業投資分析-項目規劃-小戶型為主,面對剛需市場

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1樓是店舖和大廳,B1和2-6樓是停車場,7樓是公共空間,8-41樓為住宅。

7樓設有露天游泳池、兒童游泳池、室外遊樂區、慢跑道等。

24、25樓設有空中花園、多功能室、宴會廳私人影院、健身房、餐具儲物室等公共區域,滿足住戶放鬆休閒需求。

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菲律賓物業投資分析-投資優勢總結

1.地段:位ortigas plus核心地段,70公頃共生新區

2.品牌:四大開發商集結, Ayala,Eton,Robinsons和 香港置地

3.價格:周邊最低價,價格優勢就是未來的漲勢

4.規劃:24平米,低總價420萬起,出租剛需市場

5.時機:住宅首發項目,最具漲勢位階

 

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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