菲律賓房地產投資優勢
菲律賓房地產投資

菲律賓房地產投資優勢-9大分析與5大必勝要素(上篇)

菲律賓房地產投資優勢-9大分析與5大必勝要素

馬可先生說:
馬尼拉房產五大必勝要素
地段 品牌 規劃 價格 時機

前言

東南亞房產投資,2019年依然熱情不減,尤其基本面,經濟表現強勁的菲律賓,吸引海外機構前來調研,海外投資者亦前僕後繼。「好項目賣一套少一套」,是2019對菲律賓房產的最佳寫照。

投資要獲利,除了項目本身,「時機」更是決定「賺多賺少」

以股票投資來說,假設一家公司股價未來估值100元,你買50元,我買25元,未來我的獲利是4倍,你的獲利是2倍。

所以,許多投資人在2019年注意到馬尼拉房產時,最常問的即是:「現在買會不會太晚?

菲律賓房地產投資優勢-投資菲律賓時機正好

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中菲關係,好事一樁接一樁,未來只會加快,看不到減速跡象。
更難能可貴的是,除了CHN資助,日本,新加坡,澳洲等周邊國家,對菲律賓投資亦持續湧入,將在接續分享菲律賓的強勁基本面進行式。

菲律賓房地產投資優勢-9大優勢分析

1.一億人口大國,平均年齡23.5歲,進入人口紅利時代

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菲律賓為東南亞第二大國,2017年人口統計達1.03億人,加上23.5歲的平均年齡,提供菲國足夠的人口勞動力。
年輕人口更帶來二大優勢,強勁的內需消費力,中產階級階級快速增加,而這二者都是推動房產市場的最大利器。

2.菲律賓GDP成長率連續七年站穩6%

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2013年,國際三大信評組織(惠譽,標普,日本信評)同時調高菲律賓投資評級至「可投資等級」。大量外商及本土企業加大投資力度,時至今日,菲律賓GDP成長率已連續七年站穩6%大關,經濟表現強勁且穩定。

而菲律賓GDP總量,以服務業佔比50%最高,為不靠原物料及製造業出口的經濟體,基本面相當穩定。而服務業蓬勃發展,除了上述的年輕人口紅利,1000萬名的菲籍海外工作者(OFW),每年從海外匯回的280億美元,幾乎全部消費在內需市場,是推動服務業發展的一大引擎。

根據菲律賓統計局調查,每年匯回的280億美元,有23%會投資於房地產,故長期以來,OFW為菲國房產市場最大的購買主力。(不要再聽信菲律賓人不買房了!)

3.人均GDP突破3100美元,正式進入房價上漲週期

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2018年,菲律賓人均GDP突破3100美元。

根據發達國家發展經驗,當人均GDP超過1000美元時,消費結構升級,由「食衣」向「住行」發展,以前要吃得飽,現在要吃得好,未來要吃得健康。

人均GDP超過3000美元時,住宅成長加快,城市化、工業化快速發展,經濟水平進一步提高。

4.外國人直接投資金額 連續二年突破100億美元

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2018年,外國人直接投資(FDI)金額達100億美元,連續二年獲得如此佳績,主要投資國來自CHN,新加坡,日本,美國等。

而中國對菲投資額與2017年同比增長了8000%,佔菲律賓總外資額的46.8%。

目前,中國已成為菲律賓最大貿易夥伴、第一大出口市場、第一大進口來源國和重要投資國。而在20%的外國買方里,來自中國買家佔比42%為第一,次之美國站16%。中國買家在馬尼拉房產佔有舉足輕重角色。

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5.商業外包服務大國 年賺300億美元

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菲律賓為全球第三大使用英語國家,加上相對便宜的勞動人力,造就馬尼拉成為世界商業外包(BPO)首都,每年穩定賺進280-300億美元。

英語使用普及率極高,加上中上的教育水準,大量的年輕就業人口,一畢業即選擇進入外商BPO公司,例如微軟,花旗等客服中心。除了外商公司具有國際發展機會,較高的薪水待遇,也讓目前從事BPO工作的就業人口達到150萬人,該產業一片欣欣向榮。

6.千萬菲籍海外工作者,匯回280億美元消費內需

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如上述,菲國有1000萬名的海外工作者(OFW),年年從海外匯回的280億美元,全部消費於內需市場,是推動服務業發展的一大引擎,其也是房地產市場的購買主力。

這1000萬名海外工作者(OFW),約300萬在美國從事護士,300萬在中東做工程師,二者為大宗。而亞洲地區大家熟悉的菲傭,僅22萬名,佔比2.2%,非海外勞工主要成分,但因高密集在亞洲地區,影響大家認為菲國海外勞工等於「菲傭」,其實是一大誤會,在海外坐擁高薪的菲籍專業人士比比皆是。

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7.斥資1000億美元的「大建特建計劃」

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「要致富 ,先修路」,杜特帝政府一上任即雄心勃勃的推出「大建特建(Build Build Build)計劃」,包括機場、鐵路、高速公路、大橋、貨櫃碼頭等,以解決菲國基礎設施不足問題。

該計劃需要約1000億美元投資。基礎設施推動有助於維持國家的經濟增長,鼓勵投資,創造就業機會,最終減少菲律賓的貧困人口,而CHN是重要的參與者。

目前已經開工或正在籌備的項目超過30個,涵蓋道路、橋梁、機場、鐵路、港口、防洪設施等各個領域。

2017年,菲政府基礎設施建設投資額將佔其國內生產總值的5.3%,到2022年這一比例將會提升至7.4%。過去50年,這一比例僅為2.6%。巨額基礎設施投資將有效刺激經濟,使GDP在未來幾年內維持約6%以上的增長,同時每年為菲律賓增加100萬個就業機會。

8.過去五年,房價漲幅近一倍

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菲律賓平均GDP剛過3,000美元,依據全球經驗,在國民平均所得3,000-10,000美元這段期間,是中產階級購買力最強的時候,尤其以民生內需為首的房地產業最受惠。

參考過去數據,菲律賓馬尼拉房價平均年漲12-15%,相對其連續七年GDP成長率6%的表現,房市相當健康。

菲律賓為土地私有化國家,加上長期發展不均,馬尼拉市區好壞區差異極大,常常過一條街即是天堂地獄的分別,故,資源極度集中在特定區域。

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而土地私有化國家的共同現象,就是土地非常難取得,故早期拿下大片土地可供開發的大型新區,更顯難能可貴。2019年投資馬尼拉,想掌握房價大福上漲機會,抓緊大型開發商規劃的大型新區准沒錯。

9.租金報酬率7%,年年上調

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馬尼拉超越印度,被譽為國際外包產業首都。目前,光在馬尼拉金融中心「馬卡蒂」註冊的企業高達62,000家,外包產業公司有1,200家,是全球外包公司最密集城市之一,且每年進駐企業還在增加。

假設每家外包公司有200名員工,光馬卡蒂的租屋需求即有24萬名。

目前馬尼拉金融區CBD的租屋行情為1,000-1,200菲幣/平方米,約133-160人民幣/平米,與上海租屋行情不相上下,但價格僅上海四分之一不到,租金報酬率達上海四倍之多。

尤其在國內企業大舉進入菲律賓投資,帶來龐大的居住需求,保守估計,目前在馬尼拉的中國工作者有50萬人,而外國工作者就是租屋市場的剛需,在中菲合作關係下,前來馬尼拉工作,創業或者外派的人口只會增加,租屋市場欲罷不能。

菲律賓九大優勢總整理:

1.一億人口,平均年齡23.5歲,人口紅利時代
2.菲律賓GDP成長率連續七年站穩6%
3.人均GDP突破3100美元,進入房價上漲週期
4.外國人直接投資金額 連續二年突破100億美元
5.商業外包服務大國 年賺300億美元
6.千萬菲籍海外工作者,匯回280億美元消費內需
7.斥資1000億美元的「大建特建計劃」
8.過去五年,房價漲幅近一倍
9.租金報酬率7%,年年上調

菲律賓房地產投資優勢,5大必買理由

 

 

 

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菲律賓房地產投資-李馬可
本文作者:Marco Lee 李馬可 /菲律賓房產投資

 

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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