海外買房投資
菲律賓房地產投資

海外買房投資,真的只是「買房子」嗎?

馬可先生說:

我知道,你還是認為房子是買來炒得。

但是,「過分加扛桿」在現在「全球去槓桿」時代,卻是不明智的!

海外房產投資
海外房產投資

海外買房投資,真的只是「買房子」嗎?

「以上海,北京,台北及香港為例,投資一套100萬的房,有多少比例是在投資「地段」?多少比例是投資『房子』? 如果我說70%買的是地段,30%買的是房子本身,你同意嗎?」

菲律賓馬尼拉市中心無房可搶

2018年,不少大陸國內朋友前僕後繼來菲律賓馬尼拉買房,連仲介同業朋友也如雨後春筍般冒出!由於大家注意到菲律賓馬尼拉房產的時機,遇上市中心無新房可售的困境,不少同業朋友推薦市中心周邊的項目,房價約在1.5萬人民幣/平米左右,訴求看好菲律賓中產階級購買力增加,以後有住宅剛需,會成為接盤俠。~~對,也不對!

一平米1.5萬人民幣可買什麼房?

我們以上海,北京,台北及香港的經驗展開,當你投資一套100萬的房,有多少比例是在投資「地段」?多少比例是投資『房子』? 如果我說70%買的是地段,30%買的是房子本身,你同意嗎?

看一下在馬尼拉3萬人民幣可以買的環境跟地段

菲律賓BGC買房投資3
菲律賓馬尼拉BGC
菲律賓makati買房
菲律賓makati(馬尼拉馬卡蒂金融區 MAKATI CBD)
菲律賓馬尼拉rockwell
菲律賓馬尼拉rockwell(馬卡蒂ROCKWELL小區)

看一下1.5萬人民幣買的環境跟地點

 

菲律賓DMCI kai garden
(最近火紅的KAI GARDEN地點)
菲律賓DMCI kai garden
DMCI在奎松市項目

 

如果你是高薪外派或高收入中產階級,你會選擇讓小孩及家庭成長在怎樣的環境?

如果你是準備來馬尼拉『接盤』的外國買家,你第一印象會選哪裡?

 

舉個例子,最近火紅的中產階級產品DMCI眾項目裡,清一色都是後者(一級房子蓋在二級地段)。

馬可先生可不是說DMCI的房子蓋得不好,畢竟擁有菲律賓唯一4A級建築商不是浪得虛名,許多菲律賓公共建設也是DMCI的戰績。

讓我們再看看DMCI蓋的房子先。

菲律賓DMCI

菲律賓DMCI

菲律賓DMCI

美吧~~~ 特別強調綠建築的規劃,非常完善的社區配套,看得每個投資人都心動。

但~~~再回味一下DMCI項目的地段環境。

菲律賓DMCI

菲律賓DMCI

額~~~~

菲律賓中產儲蓄率過低,首付在哪裡?

近期大力推廣DMCI的同業朋友,特別強調DMCI的項目深受菲律賓中產階級喜愛,以後肯定會接盤你的投資,真的是這樣嗎?

馬可先生保守看待這個觀點,原因如下二點:

 

(1)自住客對房價相對敏感,漲幅相當受限

相信大家都有經驗,如果自己住家附近的房子要賣,開價特別高的單位,通常都是被外地人買走,不會是熟悉本地行情的老鄰居。因為自住買家對價格是相當敏感的,如果價格漲到超過負擔,租房往往會成為替代方案。

不少同業朋友強調,DMCI項目依照經驗可以漲一倍。沒錯!這是事實!但是,是從5萬菲幣一平米漲到10萬菲幣一平米。

如果你現在入手是10萬菲幣一平米,你認為有可能漲到20萬菲幣一平米?以DMCI的三房約80平米來算,你認為菲國中產階級有辦法接盤1600萬菲幣(約200萬人民幣)的三房嗎?

 

(2)菲律賓中產儲蓄率過低,買房偏好低月付期房

DMCI的項目特別受中產階級喜愛,還有一大原因,付款方式輕鬆。

菲律賓家庭儲蓄率明顯低於其他國家,要中產購房者一次拿出10–20%首付來買房,簡直是要他們的命。

而DMCI往往能提供免首付,30%房款可分期付款48–60個月,最後交房再貸款剩下70%。

把月付款控制在30,000菲幣以內,正好滿足不愛存錢的菲律賓人,一個輕鬆購房的配套。(但現在卻變成高扛桿炒房利器)

如果房子未來的接盤俠是這批目標客群,你指望他們的首付款從哪裡來?(馬可先生說的菲律賓中產階級,泛指夫妻雙薪,家庭月收入10萬菲幣左右家庭)

菲律賓家庭儲蓄率

(中產階級收入增加,菲律賓家庭儲蓄率不增反減!)

中國儲蓄率

(中國儲蓄率46%,排世界第七)

菲律賓儲蓄率

(菲律賓家庭儲蓄僅16%,遠遠低於亞洲水準)

同業鼓吹DMCI是買來炒的 但是高槓桿都會有風險

馬可先生認為,DMCI確實提供相當好的建築品質給菲律賓中產階級,但綜觀其項目地段,自住價值遠遠大於炒房投資價值。如果你是考慮在菲律賓長住,選DMCI的項目確實性價比很高。

但說到投資,尤其看上其輕鬆付款,而過度高槓桿投資的朋友們,還是量力而為,謹慎為宜,畢竟全球正在去扛桿,不要自己在菲律賓加扛桿加的很開心。

 

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菲律賓炒房-你要他的槓桿 他要你的本金

來菲律賓炒房不可恥,可恥的是炒錯房!

 

 

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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