泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產
菲律賓房地產投資

馬可的泰菲堂:泰國曼谷與菲律賓馬尼拉的世界奇觀-上篇

 

馬可先生說:

「海外投資買好房不容易
功課用力做
避開一切資訊不對稱」

 

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

馬可10年的海外房產工作,曼谷,一直是未踏上的旅程。

本身相當好奇,曼谷的房產市場為何近三年一直火爆?

所幸強者朋友是曼谷的銷售大神,應邀到曼谷考察幾個高端樓盤,簡直是視界奇觀。

沒有對比,沒有傷害?

一趟考察下來,先說結論。

馬尼拉在2019年有極大概率會取代曼谷成為東南亞首都的投資首選,此言不是說曼谷不好,而是投資時機已在不同階段。

曼谷房產很好,但外國人買房賺錢不容易

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

1、好項目難尋

投資曼谷大家都知道沿著BTS買准沒錯。

但,如果以大家最熟悉的四面佛往外延伸,分別是CHIT LOM, PHLOEN CHIT, NANA, ASOK, PHROM PHONG, THONG LO, EKAAMAI 這幾站是BTS沿線最熱門的區域。

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

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看似簡單的選址邏輯,其實暗藏玄機。

BTS這7站每一站發展屬性不同,有的是商業娛樂中心,有的是地鐵交匯,有的是傳統富人區,有的是外商聚集區。

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

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如果真正泰國人認同的優質開發商,價格已來到20-25泰銖一平米(約4-5萬人民幣,30-40萬菲幣)。

如果是外國人看到這個價格會怎麼想?

那就選同區域,但是非知名開發商,價格便宜點,才具備未來漲價潛力啊!

好的! 那就恭喜你入坑了!!!

據強者朋友分享,非常多外國投資人自作聰明去買了這類產品,交房的時候面臨本地人不租不買,外國人看不上的困境。

曼谷是階級制度很重的社會,簡單說,有錢人喜歡跟有錢人住一起,他們不排外,但看你荷包多深。

投資人貪便宜買進的便宜公寓,剛好是逕入低階級的門票。

如果覺得BTS沿線太貴而跑去買MRT沿線的呢? 是慘上加慘!

看回菲律賓馬尼拉呢?

馬尼拉的城市發展集中,好壞區差異大,真正具投資價值就那幾區,很容易分辨。如MAKATI, BGC, ORTIGAS, QC CBD, PASAY…

加上菲律賓GDP主要靠服務業,這些好區大部分都是商業金融區,辦公大樓林立,再說看不懂也沒辦法了。

如果投資人硬要反市場操作,跑去貧民窟或平民區找項目,那就……….。

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

2、價格不透明

曼谷市場非常國際化,香港,新加坡,日本進場投資非常早。

中國投資者在2014-2015進軍曼谷,已面臨來自全球的競爭,包括中介代理,也是處於無房可賣的情況。

各方代理為了確保自己有房可賣,開始玩起了整案包盤的遊戲。跟開發商談包盤,跟投資人搞認籌,項目開盤即完售情況比比皆是。

包盤是有極大風險的,為了極大化利潤,包盤者選擇了加價賣。

也間接造成曼谷市場詭異的現象,本地人跟外國人單位有極大的價差,據朋友分享,10%的價差是很普遍的。

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

如上述,即使你選到一個很好的地段,但你買到一個不知名開發商品牌,價格被包盤的灌水到滿出來。交房後,即使原價賣也是高於市場行情,項目爹不疼娘不愛,外國人本地人都不買單。

這也就是為何常常聽到有人說,曼谷房產二手市場不好的原因。你買的又貴又爛,是要賣給誰?

當然,在曼谷房產也有非常優質的開發商,不跟包盤代理合作,因為他們光本地曼谷買家已經不夠賣,不需要外國人進來瞎搞。

但這種優質的項目因為傭金極低,海外代理中介是毫不考慮的,這也就讓許多海外買家在曼谷市場買不到好項目,資金被「套好套滿套到爆倉」。

說回菲律賓馬尼拉?

馬尼拉市場有沒有人在玩包盤? 有,但是沒有這麼極致,這麼瘋狂。

就馬可所知,就某些開發商以及少數中介在玩著資訊不對稱的遊戲。

索性馬尼拉房產圈子很小的(因為馬尼拉發展很集中,能買的就那幾區,項目就那幾個),加上馬尼拉有20-30萬的中國工作者,資訊流通是相對透明,跟曼谷的基本面有點不同。

如果就房產的價格透明度,馬可認為,曼谷市場的水比馬尼拉深很多。

價格透明的好項目,往往還要跟泰國人搶房,代理中介拿盤的能力相當重要。

(聽說有些好項目,本地人單位不夠賣,包盤的外國單位還被開發商收回的例子。)

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

3、開發商百家爭鳴

就馬可的菲律賓及馬來西亞經驗,在東南亞投資房產,開發商品牌非常重要,本地人重視品牌的程度,超過為外國人的想象,但品牌這點卻是海外買家最常忽略的投資要素。

如上述,曼谷的階級文化尤其嚴重,富有階級喜歡群居。開發商品牌,價格,地段,單位面積大小,4個要素加起來很自然的成為階級屏障。

但對於外國人而言,一般只會重視會不會爛尾?

開發商實力如何?殊不知,好的東西一定貴,貴的東西不一定好。

馬可在曼谷考察期間,最常聽到的是:我們開發商是泰國前十大。

事後研究才發現,大公司的品牌好感度也不見得高,往往只是行銷特別厲害。

舉個例子,馬可去曼谷考察前,一直認為SANSIRI是曼谷最優質的開發商,但到實地才發現,AP THAI, ANANDA在本地人心中好感度更高一階。

泰國曼谷房地產與菲律賓馬尼拉房地產比較

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說回馬尼拉呢?

馬可認為是異曲同工,東南亞財富特別集中,大型開發商往往就那幾家,每一家都會說自己是前十大,不會爛尾。

但說到品牌力,公司大小跟品牌可不見得成正比。

如果想知道,馬可認為菲律賓那幾家開發商靠譜,不妨參考這裡(投資菲律賓靠譜嗎?)

4、結論

結論,東南亞房產投資,首選還是首都,因流動性最好。開發商品牌,地點,配套3大要素缺一不可。

項目越高端,反而越安全,既有的投資思維要打掉重練。

尤其馬尼拉跟曼谷以及吉隆坡不一樣。

中國投資人到曼谷,吉隆坡買了房就離開。

但馬尼拉存在20-30萬的長居中國工作者,是一股非常大的買方實力,非長期住在馬尼拉的投資人,要更積極更用功才有可能買到真正的好項目。

海外投資功課要多做,沒時間就找誠信又專業的中介。

如果不誠信,說再多都不要信;如果不專業,再誠實也沒用。

特別聲明:本文內容為馬可4天在曼谷密集考察之淺談,如對泰國或曼谷有錯誤見解,望各界海涵。

 

延伸閱讀:

馬可先生:菲律賓房地產投資問答集一:投資菲律賓靠譜嗎?

馬可先生:菲律賓房地產投資問答集二:是不是中國人不買,菲律賓房產就不漲了?

馬尼拉租金為什麼高的不要不要的?

 

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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