菲律賓房地產
菲律賓房地產投資

從「拚多多」急於IPO,看「菲律賓房地產」投資價值

馬可先生說:

『去槓桿』已是全球一致目標

你是割韭菜,還是被割的韭菜。

菲律賓房產投資
菲律賓房地產投資

從「拚多多」急於IPO,看「菲律賓房地產」投資價值

「當各國央行有志一同不再印錢,全球財富的增量即將消失,只剩存量轉移。而先知先覺的投資人,也正把資產從大泡沫市場,轉移到較健康的資本市場」

在上海出差的第三晚,大多數人在關注世足賽「西班牙對俄羅斯」的比賽(寫到這邊正是西班牙1:0領先的時候。)
而我正閱讀許多關於『拚多多』急於在美IPO上市的新聞。本文並不是想探討『拚多多』為何急於在美IPO?而是從此現象(大陸獨角獸紛紛赴美IPO,如小米,美團等),嘗試用另一個角度觀察菲律賓房地產的投資價值

一、增量消失 存量轉移

『拼多多』2015年9月成立,年度成交額過千億,只用了短短3年的時間,一舉打破了馬雲淘寶的5年記錄,而劉強東的京東達到這個成績用了整整10年。主打大陸三四線城市的消費升級,是『拚多多』成為電商黑馬的原因。(兩隊1:1平了)但『拚多多』也知道,不能一直依賴流量紅利,在大陸人口紅利不在的情況下,消費者沒有增量,而只剩存量轉移的時候,就必須思考未來如何跟淘寶,京東抗衡,『拼多多』認為整個平台需要轉型,而轉型最需要的,不就是資本嗎?

拼多多IPO 看菲律賓房產投資價值
拼多多IPO 看菲律賓房地產投資價值

 


二、全球比賽 看誰槓桿去的快

『去槓桿,強監管』大陸這些獨角獸級公司在大陸國內已很難融資,赴美IPO圈錢成為唯一的路,但從小米IPO融資和估值縮水一半可知,資本市場看待融資及估值只會越來越來嚴格,而『去槓桿』已是全球一致的目標,只是看誰去得快?去的深?美國升息腳步加快,趕緊回收在外的美元,歐洲央行ECB也表態將不再印鈔,連一向態度最寬松(或者說被美國老大控制)的日本銀行,在上周也明顯表示,意圖減緩印鈔購債的規模。

菲律賓房產是否有泡沫
菲律賓房產是否有泡沫


菲律賓房地產是否有泡沫?

講這麼多,到底跟菲律賓房地產有何關聯?從各國去槓桿態度可知,全球資產泡沫已到各政府必須嚴格正視的關頭。當你的投資是暴露在大泡沫的市場,未來的情勢只會更加嚴峻。就如上述,當全球央行有志一同不再印錢,全球財富的增量即將消失,只剩存量轉移。而先知先覺的投資人,也正把資產從大泡沫市場,轉移到較健康的資本市場(要他們不投資是不可能的),例如菲律賓房地產。

菲律賓房產是否有泡沫
菲律賓房產是否有泡沫

談泡沫 真的還太早

為何菲律賓房產的『泡沫化』較不明顯?我從以下幾點分析:

1.大量熱錢還未關注:

菲律賓房產真正吸引海外投資人是在2014-2015開始,相較於其他東南亞國家較慢。而真正受到大陸投資人關注,則是在2016年底新總統上任後才開始。

2.外國人限購:

菲律賓政府限制外國人僅能購買全項目40%的比例,假設項目規劃100套單位,外國人只能購買40套,其餘60套需賣給本地人。對比泰國的49%,柬埔寨的無上限,菲律賓管制較嚴。

 



3.付款方式:

菲律賓部分開發商(一般是優質品牌開發商)提供的付款方式是,全款五年免息分期付款(60個月要支付完全款)。等於五年後交房時,房子是沒有貸款的,槓桿幾乎是〇。

 



4.產業升級:

菲律賓主要產業為服務業,特別是首都馬尼拉,已成為全球BPO外包中心。BPO產業有一大特點,平均一家BPO公司需要至少200人的規模才有可能營運。在馬尼拉員工規模上千的BPO公司不在少數,為房產提供了相當大的『剛需』。(目前在馬卡蒂登記的BPO公司有1200家)

 



5.市場秩序:

菲律賓房產的供應有56%來自前三大開發商(Ayala Land, SMDC, Megaworld),他們對於市場價格及供給幾乎佔了絕對的控制權,也就是說,當市場出現泡沫化風險時,市場上主要的『玩家』會把市場秩序控制好,避免失控,因為他們手上還握有大量的土地待開發。

當然,菲律賓仍有開發商提供20-30%首付,70-80%的銀行貸款,提高投資人的槓桿率。但如果你是相對保守的投資人,選擇避開這些高槓桿的項目及地區即可。如果你特別看好菲律賓房產未來,控制好資金風險,承擔一點槓桿,選擇馬尼拉的項目較佳。(兩隊還在1:1啊!)

 

菲律賓房地產投資-李馬可

本文作者:Marco Lee 李馬可

從事地政士、仲介與 代銷,深耕台灣7 年,2009年來到菲律賓馬尼拉,為全球華人解析菲律賓房地產投資趨勢

目前長住在馬尼拉,用心為投資人在第一線把關。提供服務:新屋買賣,二手買賣,物業代租代管,菲律賓綠卡。

 

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